房产抵押贷款的利息计算和偿还方式

 抵押融资也叫抵押放款或财产担保放款，指银行或其他金融 机构要求申请人提供一定的财产作为还款的物质保证而发放的融资。房产抵押融资则是银行或其他金融机构以申请人提供房产或地产作为还款的物质保证的抵押融资。它是房地产信贷业务的主要形式，在融资业务中占据了重要地位。在房产抵押融资中，不转移房屋的占有权、使用权、处分权和收益权，但产权人 和受押者都不能随意处理房屋。

　　房地产抵押融资根据利息计算和本金偿还方式的不同，可以分为以下几种：

      (1)渐进式抵押融资。这种融资是在偿还期根据借贷人的收益水平规定合理的、不等的偿还额，或每次还款额相同但还款的时间间隔逐渐变小。计算每分段还款期的还款增加幅度可由借贷双方协商确定。

      (2)递减式还款抵押融资。这是指先固定每个还款期所需偿还的本金，然后以日息计算每期应付的利息。例如在第二个还款期时，从总融资额中扣除已还的本金，以此作基数来计算本期应付的利息。因此，借款人应付本息逐期相继减少。

      (3)定息抵押融资。这是指金融机构在进行房地产抵押融资时，在整个还款期限内固定抵押融资利率的做法。这种抵押融资方法。对借贷人来说，好处是能够准确地测算出他在未来的一段时间内的支出，但要承担比目前市场利率还要高的抵押利率。这是因为通常金融机构为了减少风险，并不固定整个还款期的利率，只固定一段时间的利率水平。

      (4)重新协议利率抵押融资或滚动抵押融资。这是指抵押融资在还款期限内每隔3年、4年或5年，允许双方重新协议抵押利率。有些金融机构将这种抵押形式与渐进式抵押融资相结合加以运用，吸取二者各自的优点。利用渐进式抵押融资可以减少初期偿还金额，能够促使更多的人利用抵押融资，而利用重新协议利率抵押融资可以使借款人在利率上升后将损失转移给借贷人。但有时会给借贷人造成双重不利的影响，即一方面利率上升增加了借贷人的还款负担，另一方面渐进式抵押融资又有计划地增加了借贷人的还款额。